Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе:
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;
- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным,
а в иных случаях может быть осуществлено по желанию сторон сделки, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Именно нотариальная форма сделки по отчуждению недвижимости обеспечивает:
- соблюдение прав и интересов сторон договора,
- соответствие подписанного документа воле сторон,
- безопасность и прозрачность,
- юридическую чистоту сделки,
- снижение рисков признания сделки недействительной к минимуму.
Что проверяет нотариус при подготовке сделки?
- устанавливает личность сторон,
- поверяет действительность предоставленных документов,
- устанавливает принадлежность отчуждаемого имущества — запрашивает выписки из ЕГРН, поверяет наличие арестов, обременений, ограничений;
- выясняет действительную волю сторон, ожидаемые последствия от сделки, разъясняет права и обязанности по конкретной сделке;
- получает согласия третьих лиц, например, супругов, лиц, отказавшихся от приватизации, сособственников, органов опеки и попечительства на совершение сделки. Права таких третьих лиц также являются предметом нотариальной защиты;
- получает сведения о брачных договорах, о банкротстве сторон, о наличии судебных актов о лишении сторон дееспособности, о действии (отменялась/изменялась) доверенностей представителей;
- разъясняет сторонам смысл и последствия сделки, последствия действий сторон, связанных с совершением сделки.
К какому нотариусу можно обраться за совершением сделки?
Договоры по отчуждению недвижимого имущества удостоверяются нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество.
То есть, если отчуждаемая квартира находится в Санкт-Петербурге — можно обратиться к любому нотариусу города Санкт-Петербург. Если недвижимость находится в Ленинградской области — такой договор сможет удостоверить только нотариус Ленинградской области.
Применительно к дистанционным сделкам установлено, что при удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Что должно быть указано в договоре купли-продажи недвижимости:
- предмет договора, то есть должен быть индивидуализирован объект — адрес, кадастровый номер объекта, площадь и другие признаки;
- цена;
Важным также является порядок расчетов между сторонами.
На сегодня, действующее правовое регулирование предусматривает широкий выбор инструментов для осуществления расчетов. Отдельно заметим, что во всех, за исключением одного, случаях нотариус не участвует в расчетах между сторонами договора, не имеет возможности и не вправе контролировать их. Добросовестное исполнение обязанностей по сделке относится исключительно к прерогативе ее сторон.
Наиболее распространёнными способами расчетов являются:
- наличные расчеты,
- безналичная оплата товара,
- аккредитивная форма расчетов,
- расчеты с использованием номинального счета,
- расчеты через публичный депозитный счет нотариуса.
В договоре купли-продажи целесообразно отразить и другие условия:
- по передаче квартиры;
- условия подписания акта приема-передачи квартиры;
- условия и порядок проживания продавца, других лиц, имеющих право на проживание;
- порядок снятия с регистрационного учета и порядок освобождения квартиры;
- иные условия.
Как совершить сделку, если стороны находятся в разных городах или по каким-либо причинам не могут или не хотят встретиться для совершения сделки?
Для решения такой ситуации в 2020 году был введен новый институт по дистанционному удостоверению сделок. Исключением не стали и сделки по купли-продажи долей Общества.
В этом случае каждый из участников сделки обращается к нотариусу по месту своего нахождения. Нотариусы, проведя предварительную подготовку документов, в дистанционном режиме проводят сделку. Более подробную информацию по совершению дистанционных сделок можно посмотреть тут.
Размер нотариального тарифа (сколько стоит) за удостоверение договора по отчуждению недвижимости можно посмотреть здесь.