Журнал Петербургский нотариус — №3 (27) Сентябрь 2020
Жилищный вопрос всегда был и остается одним из главных для каждого из нас. Впервые он возникает, когда, будучи студентом, уж очень хочется начать самостоятельную жизнь отдельно от родителей, затем – требуется увеличение жилой площади в связи с пополнением в семействе, а чуть позже – уютный домик для семейных вечеров.
Несмотря на свою обыденность, совершение сделки с недвижимостью требует к себе колоссального внимания, как со стороны продавца, так и покупателя. Задача обеих сторон – защитить не только свои интересы, но и не «поставить под удар» другую сторону, а также исключить возникновение каких-либо трудностей в процессе совершения сделки. В настоящем материале рассмотрим вопрос указания цены объекта недвижимости в договоре купли-продажи, а также некоторые связанные с этим нюансы, часто встречающиеся на практике, на которые точно не стоит идти.
Занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи.
Нередко встречаются случаи, когда стороны или одна из сторон (чаще – продавец) хочет занизить стоимость недвижимости в договоре, например, с целью избежать уплаты налога. Казалось бы, что может пойти не так, если продавец и покупатель обо всем договорились: покупатель пообещал продавцу выплатить полную стоимость квартиры, просто в договоре будет указана совершенно другая сумма.
Во-первых, основной риск связан с возможным признанием договора купли-продажи недействительным. Согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка является притворной, то есть совершенной с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Притворные сделки являются недействительными независимо от признания их таковыми в судебном порядке.
Во-вторых, существует риск того, что продавец не получит желаемую сумму за проданную квартиру. Безусловно, согласно принципу свободы договора стороны вправе самостоятельно определить условия договора, в том числе условие о цене. Однако не стоит забывать о том, что у покупателя возникает обязанность оплатить покупку по цене, предусмотренной договором купли-продажи (статья 485 Гражданского кодекса Российской Федерации). Все устные договоренности окажутся «за бортом» подписанного сторонами договора купли-продажи.
В-третьих, не исключена возможность привлечения продавца не только к административной, но и к уголовной ответственности за совершение налогового правонарушения.
Продажа неотделимых улучшений.
Договор купли-продажи неотделимых улучшений – еще один неправовой прием. Как правило, это документ, подписываемый сторонами в дополнение к имеющемуся договору купли-продажи по заниженной стоимости. Например, квартира фактически стоит 7 млн рублей, только по договору купли-продажи она продается за 1 млн рублей, оставшиеся же 6 млн рублей – это улучшения, произведенные продавцом квартиры и продаваемые по отдельному договору. Почему подписывать такой договор не стоит?
Такой вид объекта, как неотделимые улучшения, законом не предусмотрен. Неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, не могут быть отделены без его разрушения, повреждения или изменения его назначения, соответственно, их нельзя рассматривать как самостоятельное имущество. Неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта недвижимости.
Судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:
- строительно-ремонтные работы;
- ремонтно-реставрационные работы;
- переоборудование помещения;
- установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку;
- капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания и т.д.
Поскольку неотделимые улучшения не могут рассматриваться отдельно от объекта недвижимости, то и продать их по отдельному договору не представляется возможным. Стоимость, а также качество неотделимых улучшений могут повлиять на стоимость продаваемого недвижимого имущества, которая в свою очередь должна указываться в договоре купли-продажи, во избежание последствий, перечисленных выше. Представляется возможным указание каких-либо качественных особенностей отчуждаемого объекта недвижимости в договоре купли-продажи, но при условии включения их в основной договор, а не в отдельное соглашение между продавцом и покупателем. При этом наличие этих особенностей должно быть учтено в цене недвижимости.
Изменение стоимости после исполнения договора купли-продажи.
Рассмотрим ситуацию, которая также встречается на практике, когда стороны приходят к соглашению указать реальную цену в договоре купли-продажи, а после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключают дополнительное соглашение, в котором изменяют стоимость проданного недвижимого имущества. Почему это является некорректным с юридической точки зрения?
Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, по договору купли-продажи у продавца возникает обязанность передать недвижимое имущество покупателю, у покупателя – принять его и уплатить за него цену, предусмотренную договором, а также стороны обязаны зарегистрировать переход права собственности на недвижимость по договору к покупателю. Следовательно, между продавцом и покупателем возникает обязательство, основанное на договоре.
Статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство. Применительно к рассматриваемому вопросу это означает, что как только сторонами будут исполнены все обязательства, возложенные на них договором купли-продажи, такой договор считается исполненным. Таким образом, внесение изменений в исполненный договор дополнительным соглашением, подписанным после исполнения основного договора, либо изменение исполненного договора иным способом, противоречит нормам, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации.
Подводя итог вышесказанному, еще раз заметим необходимость тщательного выбора приобретаемого объекта, детального обсуждения всех условий заключаемой сделки, и, конечно, при необходимости, обращение за квалифицированной помощью. Важно помнить о том, что попытки «обойти» закон могут привести к печальным последствиям и в этой ситуации не стоит жертвовать сиюминутным ради долгосрочной перспективы.