«Способы расчетов по договору»

В практике нотариусов по удостоверению договоров одним из часто задаваемых вопросов является способы и порядок расчетов по сделкам, их отличия, преимущества и минусы. Причем, вопросы возникают, как при удостоверении сделок с недвижимым имуществом, так и при заключении любых других договоров, в связи с чем нижеизложенная информация может быть полезна при заключении практически любых видов договоров. В качестве примера, различные варианты проведения расчетов по сделке рассмотрим на примере договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

На сегодня, действующее правовое регулирование предусматривает широкий выбор инструментов для осуществления расчетов. Отдельно заметим, что во всех, за исключением одного, случаях нотариус не участвует в расчетах между сторонами договора, не имеет возможности и не вправе контролировать их. Добросовестное исполнение обязанностей по сделке относится исключительно к прерогативе ее сторон.

Применительно к моменту проведения расчетов можно сказать, что он может проводиться, например, до заключения договора, в определенный временной период после заключения договора, после государственной регистрации права покупателя на объект недвижимости, передачи объекта недвижимости, или, при наступлении любых других условий в отношении которых стороны пришли к соглашению. Момент оплаты определяется исключительно продавцом и покупателем по договору, должен быть согласован ими, а наступление тех или иных условий, после которых возникает обязанность по оплате, должны быть четко определены и исполнимы во избежание дальнейших споров.

При договоренности, согласно которой расчет осуществляется до заключения сделки, в день совершения сделки, или после заключения договора (но до момента регистрации права покупателя на объект недвижимости) может привести к нарушению прав приобретателя по договору с связи, к примеру, с невозможностью государственной регистрации права на имя приобретателя, по причинам, не зависящим от него. В такой ситуации возможны нарушения прав покупателя, уплатившего денежные средства до регистрации своего права (поскольку право собственности покупателя на объект недвижимости возникает не в момент его заключения, а в момент регистрации в реестре недвижимости). Вероятно, в связи с этим, такие условия не имеют большой популярности. Как правило, в практике оплату товара «привязывают» к условию о регистрации права собственности покупателя и передаче объекта (подписание передаточного акта). Соответственно, денежные средства передаются или перечисляются после выполнения ряда условий. Проведенная государственная регистрация является подтверждением и признанием государством существующего права, а такое условие как передача, исключит уклонение продавца от обязанности передать, кроме того избавит от возможных неприятных сюрпризов, связанных с состоянием объекта, которое, как известно, может в значительной степени меняться.

Говоря о непосредственно способах расчетов по договору наиболее распространёнными являются: наличные расчеты, безналичная оплата товара, аккредитивная форма расчетов, расчеты с использованием номинального счета, расчеты через публичный депозитный счет нотариуса.

Наличный расчет.

Пожалуй, самым привычным для многих является оплата наличными денежными средствами. Конечно, сегодня нельзя назвать такой способ удобным и безопасным. Навскидку можно назвать несколько причин по которым стоит воздержаться от оплаты наличными, в частности, денежные знаки могут быть фальшивые, деньги могут быть утрачены вследствие противоправных действий третьих лиц (попросту кража, грабеж), кроме того расчеты наличными полностью зависят от действий самих сторон и находятся в пределах их воли (об этом упоминалось выше), т.е. одна сторона, как минимум, должна передать деньги.

Сейфовая ячейка.

Среди наличных расчетов выделим случаи, при которых используется банковская (сейфовая) ячейка. Сейф предоставляется в пользование сторонам сделки на основании договора аренды. Такой подход достаточно популярен, поскольку, в первую очередь, доступ получателя к денежным средствам возникает только после выполнения условий, указанных в договоре аренды сейфовой ячейки (или только совместно сторонам договора аренды). В таком договоре, как и в выше описанных случаях, в основном указываются документы, которые необходимо предоставить для получения доступа продавца или покупателя к сейфовой ячейке. Такими документами могут быть, выписка из реестра прав на недвижимость, подтверждающая произведенную государственную регистрация права собственности покупателя, акт приема-передачи объекта, справку о регистрации в указанном жилом помещении, подтверждающую снятие с регистрационного учета продавца и/или совместно проживающих лиц. Во вторую очередь, в договоре аренды ячейки возможно предусмотреть вариант обратного получения денежных средств в случае если сделка не состоится. Условия доступа к сейфу, которые позволяют предоставить в определенном случае доступ одной стороне сделки практически исключают возможные злоупотребления. Нюанс состоит в том, что организация, предоставляющая в аренду сейф, не отвечает за подлинность представляемых документов. Кроме того, де-юре в сейфовую ячейку вкладываются не денежные средства, документы и иное имущество, а пакет содержащий некие вещи. При таком подходе, не исключена возможность подделки документов для получения доступа к сейфу.

Касательно проверки подлинности банкнот скажем, что в большинстве сейфовых хранилищ дополнительно предоставляется услуга по пересчету и проверке денежных средств. При использовании для расчетов сейфа оплачивается услуга по предоставлению сейфа, аренда сейфа за каждый день. Проверка и пересчет денежных средств оплачивается отдельно. Другие способы расчетов минимизируют или вовсе исключают данные риски.

Безналичная оплата.

Стороны вправе определить возможность оплаты цены договора путем безналичного перевода денежных средств. В такой ситуации исключены риски, связанные с проверкой подлинности банкнот, а также риски, связанные с возможной утратой денег вследствие кражи или других обстоятельств. При этом, как и в случае с наличными расчетами, возможны злоупотребления по поводу сроков и суммы оплаты, нарушения условия возврата денежных средств при наступлении (ненаступлении) тех или иных событий. Следовательно, выбор такого способа расчетов не повлечет за собой дополнительных затрат для сторон, за исключением возможной комиссии банка за перевод денежных средств (если таковая предусмотрена банковскими правилами). При этом, в случае возникновения у банка подозрения в отношении совершаемой операции, банк вправе приостановить ее, затребовав у сторон предоставления подтверждающих документов, что повлечет дополнительные временные затраты и неудобства.

Расчеты по аккредитиву.

На сегодня, при сделках с недвижимостью достаточно широко распространены расчеты по аккредитиву. В таком случае, в расчетах помимо плательщика и получателя средств участвует банк (банки). При аккредитивной форме расчетов банк в период срока действия аккредитива по поручению плательщика обязуется произвести оплату получателю, при условии предоставления в банк определенных условиями аккредитива документов. Условия аккредитива определяют перечень документов, необходимых для осуществления платежа. Аккредитив открывается по заявлению плательщика на определенный срок.

Выделяется широкая классификация аккредитивов. Мы не будем подробно рассматривать их разновидности, а кратко упомянем широко распространенную форму расчетов по аккредитиву – покрытый (депонированный) безотзывный аккредитив.

Для понимания термин «депонирование» возникает от латинского ”depono” – класть, оставлять. Безотзывный аккредитив не может быть отменен без согласия получателя средств. При таком виде аккредитива денежные средства вносятся плательщиком в банк и перечисляются получателю только после выполнения условий аккредитива. При невыполнении условий в срок действия аккредитива денежные средства возвращаются плательщику.

В соответствии с законом объем проверки предоставляемых в банк для платежа документов ограничивается проверкой их внешних признаков на соответствии их условиям аккредитива.

Как правило, стоимость услуги аккредитивных расчетов относительно невелика и определяется непосредственно банком.

Номинальный счет.

Относительно недавно в законодательно закреплен специальный вид банковского счета – номинальный счет. В соответствии с Гражданским кодексом РФ номинальный счет может открываться владельцу счета для совершения операций с денежными средствами, права на которые принадлежат другому лицу – бенефициару (выгодоприобретателю, получателю денежных средств). Денежные средства на номинальном счете не принадлежат клиенту банка (владельцу счета), при этом владелец счета вправе распоряжаться средствами, находящимися на таком счете.

Номинальный счет может открываться для совершения операций, связанных с достижением самых различных целей. На сегодня, в сфере рынка недвижимости успешно функционируют организации, предоставляющие услуги по организации и проведению расчетов по сделкам с недвижимостью. Важно сказать, что непосредственно сторонам сделки номинальный счет не открывается, а такой счет уже имеется у организации, предоставляющей услугу. В таком случае, плательщик (например, покупатель) вносит денежные средства на номинальный счет, для дальнейшего перечисления получателю. Далее, организация, предоставляющая услугу после наступления определенных событий (выполнении условий) направляет денежные средства получателю. В процессе оформления сделки денежные средства не могут быть обратно получены плательщику и не могут быть безосновательно перечислены покупателю. Своевременное исполнение обязанности по перечислению денежных средств относится к организации – владельцу счета.

Удобство заключается в отсутствии необходимости совершения операций с наличными деньгами, их проверке и пересчету, поскольку все платежи осуществляются в безналичном порядке. Неопределенным остается вопрос, связанный с перечнем условий, выполнение которых необходимо для перечисления денежных средств и лице, ответственном за их проверку и достоверность сведений.

Публичный депозитный счет.

Вначале статьи упоминалось об отстраненности нотариуса от проведения расчетов. Случаем, в котором нотариус участвует в расчетах между сторонами является случай использования публичного депозитного счета нотариуса.

Публичный депозитный счет может открываться суду, нотариусу, службе судебных приставов и иным лицам, уполномоченным в соответствии с законом на принятие денежных средств в депозит. Законом определены требования к банкам, которые вправе открывать публичные депозитные счета (величина собственных средств банка должна быть не менее двадцати миллиардов рублей).

В последнее время все большую популярность приобретают расчеты по сделкам с использованием публичного депозитного счета нотариуса. Владельцем счета является специальный субъект – нотариус. Денежные средства для проведения расчетов по договору принимаются нотариусом в рамках отдельного нотариального действия на основании совместного заявления плательщика и получателя. Условия передачи денежных средств получателю, а также условия возврата средств плательщику, определяются данным заявлением. Стороны вправе самостоятельно определить условия, при выполнении которых денежные средства поступают одной из сторон. Как внесение, так и списание денежных средств на такой счет, осуществляется на основании соответствующего распоряжения нотариуса. При обращении за данным нотариальным действием не требуется открытие дополнительных счетов. По вопросам совершения операций по публичному депозитному счету несет ответственностью владелец счета (нотариус). В процессе проведения сделки на денежные средства на счете начисляются проценты, определяемые банком и впоследствии выплачиваемые получателю.

С февраля 2019 года вступили в силу изменения в законодательство, согласно которым нотариус при удостоверении договоров на основании которых возникают права на недвижимое имущество самостоятельно направляет документы для проведения государственной регистрации прав в электронном виде (за исключением случая, если стороны желают самостоятельно представить документы на государственную регистрацию). Направление документов нотариусом исключает любые фальсификации, связанные с подтверждением права собственности покупателя. В совокупности указанные нотариальные действия создают для сторон, по сути, принцип «единого окна», в рамках которого разрешаются вопросы подготовки договора, разъясняются права и обязанности, правовые последствия совершаемых действий, представляются документы для проведения регистрации, осуществляется расчет по сделке.

Выбор того или иного способа расчетов по договору является выбором сторон. Важно помнить, что ежедневно совершаются тысячи сделок с недвижимостью, и в таких сделках есть лица, пострадавшие от действий недобросовестных лиц. Безусловно, лица чьи права нарушены обращаются в суд, где находят поддержку и защиту, правда требует это много времени и затрат. В такой ситуации невольно вспоминается афоризм: «Споры породили судей, нежелание спорить — нотариусов».