«Извещение о продаже долей»

Одним из актуальных вопросов при совершении сделок с недвижимым имуществом был и остается вопрос извещения сособственников при продаже доли в праве собственности на объект постороннему лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности. Гражданский кодекс РФ при продаже доли третьему лицу устанавливает обязанность по письменному извещению иных участников о предстоящей продаже с указанием цены и иных условий продажи. Вместе с тем законом может устанавливаться иной порядок извещения, о котором расскажем ниже.

В ряде случаев правило о преимущественном праве покупки не действует. Например, при продаже доли с публичных торгов или в случае продажи доли в праве собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При обороте объектов недвижимости нередко возникает ряд вопросов, например: каков срок действия преимущественного права покупки? каков порядок извещения сособственников? что понимается под иными условиями, подлежащими включению в извещение?

Само по себе извещение представляет собой не что иное, как предложение заключить договор купли-продажи, которое адресуется другим участникам общей долевой собственности. Предложение о заключении договора должно содержать:

• сообщение о предстоящей продаже доли в праве,
• ее описание: ее размер, адрес объекта недвижимости, другие признаки, индивидуально определяющие объект при отсутствии детального адреса;
• при наличии заключенного соглашения об определении порядка пользования объектом недвижимости или содержания в правоустанавливающем документе указания на используемую часть объекта (характерно для комнат в коммунальных квартирах на территории Санкт-Петербурга) целесообразно отражение данного факта в извещении.

Под другими условиями подразумевается, например:

• порядок расчетов по сделке (могут быть наличный, безналичный расчеты, применение специальных банковских инструментов, расчеты через публичный депозитный счет нотариуса и другое),
• срок передачи отчуждаемого имущества, возможность или невозможность предоставления рассрочки при оплате цены договора,
• возникновение ипотеки (залога) отчуждаемого имущества при наличии рассрочки платежа,
• сведения о правах третьих лиц в отношении отчуждаемого имущества

Извещение направляется по месту жительства адресата или по месту нахождения юридического лица или индивидуального предпринимателя. В случае отсутствия таких сведений допускается направление извещения по адресу нахождения объекта недвижимости, поскольку подразумевается, что собственник объекта несет бремя его содержания, что как следствие порождает для него, в частности, обязанность по своевременному получению корреспонденции. Нелишним будет заметить, что в силу прямого указания закона сообщение считается доставленным и в случае, если оно поступило адресату (сособственнику), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено ему (например, при уклонении от получения или неявки для получения корреспонденции). Таким образом, неполучение извещения не является препятствием для дальнейшего заключения договора.

Срок действия преимущественного права покупки при отчуждении доли в праве на недвижимое имущество составляет один месяц. При вручении сообщения адресату указанный срок исчисляется со дня вручения, при неполучении — со дня поступления сообщения адресату для вручения. При определении (планировании) срока заключения сделки, важно учитывать, помимо срока действия самого преимущественного права, временные затраты на доставку отправления адресату.

Законом на продавца возложена обязанность по извещению о продаже и заключению договора при реализации иным участником общей долевой собственности своего преимущественного права. Заявление сособственника о намерении реализовать преимущественное право покупки, за которым не следуют конкретные действия, или выражение любым способом желания заключить договор на отличных, чем предложено условиях, не является реализацией такого права. Реализацией права является непосредственно заключение договора купли-продажи. При получении сособственником предложения о покупке отчуждаемой доли он имеет право заключить договор именно на указанных в извещении условиях.

Поскольку порядок извещения законодателем не урегулирован детально, на практике существует несколько различных подходов. Извещение может быть осуществлено следующими способами:

1. Передача извещений через нотариуса.

Обращение к нотариусу в данном вопросе является наиболее распространенным и эффективным способом. В таком случае нотариус совершает нотариальное действие по передаче документов и заявлений физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. При обращении к нотариусу для совершения данного действия потребуется самостоятельно предоставить сведения об отчуждаемом имуществе, цену и прочие условия, если таковые имеются. В рамках нотариального действия нотариус направит подписанное заявителем извещение сособственнику. В подтверждение передачи документов выдается соответствующее свидетельство, которое и является необходимым и достаточным подтверждением исполнения продавцом возложенной на него обязанности.

Важно заметить, что передача документов и заявлений нотариусом и удостоверение отказа от преимущественного права покупки являются разными нотариальными действиями. При отказе от преимущественного права покупки правила об указанном порядке и сроках не применяются, что существенно сокращает срок подготовки заключения договора.

Обращение к нотариусу для удостоверения отказа от преимущественного права покупки или передачи извещения о предстоящей продаже, с одной стороны, предоставляет возможность получения дополнительных разъяснений о правах и обязанностях продавца в данной ситуации, с другой стороны, позволит минимизировать, или в целом исключить возможные риски и негативные последствия.

2. Почтовое извещение.

Альтернативным способом является самостоятельное направление извещения продавцом через оператора почтовой связи. В этом случае важно правильно и в соответствии с законом подготовить необходимые документы.

Наиболее распространённым является уведомление телеграммой, которая содержит текст извещения. Оператором почтовой связи выдается заверенная копия телеграммы с отметкой о вручении или невозможности вручения с указанием причин.

Менее распространенным способом извещения является самостоятельное направление письма с описью вложения. При этом в описи целесообразно отражать текст самого извещения (дублировать), в противном случае впоследствии не представится возможность определить содержание извещения, что создаст дополнительные сложности.

При самостоятельном извещении необходимо сохранять почтовые документы (квитанции, описи, уведомления) для дальнейшего подтверждения исполнения продавцом своих обязанностей.

3. Электронное извещение.

Размещение электронного сообщения о предстоящей продаже доли является как раз тем иным способом, о котором мы упоминалось в начале данной статьи. Подчеркнем, что указанный порядок не распространяется на случаи продажи долей в праве собственности на жилые помещения (комнаты, квартиры, жилой дом, часть жилого дома и другие).

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ для случаев, когда число участников общей долевой собственности превышает двадцать, предусмотрена возможность извещения продавцом доли остальных участников общей долевой собственности посредством размещения электронного сообщения на официальном сайте Росреестра. Публикация сообщения возможна только при наличии личного кабинета на указанном портале и совершается путем заполнения специальной формы. Плата за размещение не взимается. Извещение становится доступным для неограниченного круга лиц с момента его размещения и находится в общем доступе в течение трех месяцев, после чего помещается в специальный раздел, доступ к которому ограничен. Сособственникам, у которых сформирован личный кабинет, орган регистрации самостоятельно сообщит о размещенном извещении.

Такой способ особенно актуален, например, при продаже долей в праве собственности на помещения автостоянок и паркингов, позволяя значительно сэкономить время и затраты.

Грамотный подход к подготовке сделки в целом и к выполнению обязанностей по соблюдению правил о преимущественном праве покупки в частности впоследствии станет основой для соблюдения и защиты прав и законных интересов, как сторон сделки, так и других участников гражданского оборота. Соблюдение установленных законом обязанностей служит основой для стабилизации и укрепления гражданского оборота.